Locatiekeuze en Ruimtelijke procedure

Welke potentiële locaties voor flexwoningen zijn nog meer bekeken en waarom zijn deze locaties afgevallen?
De volgende vijf potentiële locaties zijn naast de gekozen locaties ook bekeken en beoordeeld of ze geschikt zijn voor flexwoningen.

1. IJsselweg / Prins Willem Alexanderstraat, Terborg
2. IJsselweg / Kon. Emmastraat (eigenaar Wonion), Terborg
3. Voetbalveld Berkellaan, Silvolde
4. Basisschool Hoeksteen, Oosterstraat, Gendringen
5. Waalstraat, Gendringen

Deze locaties zijn om de volgende reden afgevallen:

• Ad 1. Is nu deels ingericht als een volwaardig openbaar speelterrein; woningbouw past daar niet.
• Ad 2. Wonion wil deze locatie gaan inzetten voor permanente woningbouw
• Ad 3. Voetbalveld ligt erg laag t.o.v. de openbare weg. Het bouwrijp maken zou erg kostbaar zijn omdat het terrein verhoogd moet worden
• Ad 4. Deze locatie is op korte termijn niet beschikbaar
• Ad 5. Hier liggen al enkele claims van andere partijen om deze locatie te ontwikkelen voor o.a. maatschappelijke doeleinden. Daar passen flexwoningen niet bij.

Tot nu toe is geen informatie gedeeld over de ruimtelijke onderbouwing van de locatiekeuze, kan dit toegelicht worden?
De criteria waar naar gekeken is bij de locatiekeuze zijn: ontsluiting, nabij bestaande infrastructuur, nabij een bestaande kern, logische aanvulling op bestaande woningbouw en gemeentelijke grond.

Hoe zijn de aantallen per locatie bepaald? Een aantal locaties is veel groter, maar daar worden minder flexwoningen geplaatst?
Op een aantal locaties staat veel groen. We willen dit groen zo min mogelijk aantasten, daarom wordt op een aantal locaties slechts een deel van het perceel gebruikt voor de flexwoningen. Er wordt gerekend met ongeveer 125 m2 per flexwoning (inclusief ontsluiting en parkeren).

Hoe is de planschade geregeld?
Ruimtelijke procedures bieden altijd mogelijkheden voor planschade. Ook bij een tijdelijke vergunning kunnen omwonenden daar een beroep op doen.

De crisis en herstelwet biedt geen mogelijkheid voor 15 jaar maar voor 10 jaar.
Een omgevingsvergunning biedt de mogelijkheid voor 10 jaar. Omdat het rijk de grote woningnood ook onderkent, biedt ze gemeenten in het kader van de Crisis- en Herstelwet de mogelijkheid om de flexwoningen 15 jaar te laten staan.

Waarom worden de flexwoningen niet op de toekomstige uitleglocaties geplaatst?
Met de flexwoningen willen we een betaalbare huuroplossing bieden voor starters, jongeren en alleenstaanden tot de nieuwbouw op de uitleglocaties gereed is.

Natuur

De gekozen locatie wordt niet aangepast, er gaat dus geen bomenkap plaatsvinden?
Uitgangspunt bij alle locaties is behoud van het groen. Dit moet ook meegenomen worden in de ruimtelijke procedure. We wachten hier de uitkomsten van het flora en fauna onderzoek af.

Krijgen de omwonenden ook iets terug voor deze ontwikkeling. Wordt er bijvoorbeeld groene compensatie geboden aan de buurt?
Nee, dat zit er om financiële redenen helaas niet in.

Communicatie

Hoe is bepaald wie omwonende is? Eventuele overlast verspreidt zich mogelijk verder dan alleen de directe omwonenden.
Wij hebben ervoor gekozen om alleen de directe omwonenden per brief te informeren. Omdat natuurlijk ook andere buurtbewoners welkom zijn om mee te luisteren of mee te denken in dit project hebben we vervolgens uitnodigingen gedeeld via onze gemeentelijke kanalen, zoals de gemeentepagina, en via social media.

Zorg voor meer tijd als je wil participeren.
Participatie is maatwerk en doe je samen met bewoners. Wij hebben daarom de aanwezigen bij de informatiebijeenkomsten uitgenodigd om met ons mee te denken over op welke manier wij de omgeving kunnen betrekken. Dat helpt ons bij het vormgeven van het participatieproces. Vervolgens willen we de projectontwikkelaars meegeven hoe zij de samenwerking met omwonenden vorm moeten geven.

Hoe zit het met de aankondiging van de wijziging van het bestemmingsplan?
De aankondiging van het verlenen van de Omgevingsvergunning komt in het gemeenteblad en we zullen u daarover informeren via het platform 'Onze Oude IJsselstreek'. 

Welke omwonenden worden straks betrokken bij de planvorming?
De direct omwonenden worden sowieso betrokken bij de planvorming. Of deze groep omwonenden nog groter wordt is mede afhankelijk van de reacties die we krijgen op onze vraag om met ons mee te denken over het participatieproces. Deze hebben we via mail gesteld aan de deelnemers aan de informatiebijeenkomsten. Ook als u niet aanwezig bent geweest bij een van de bijeenkomsten bent u van harte welkom om suggesties te doen voor het betrekken van omwonenden. Dit kan via het platform, www.onzeoudeijsselstreek.nl of via mail:

Wanneer horen we hoe de invulling gaat zijn? Bepalen de bouwers dat of de gemeente?
We hebben richtlijnen meegegeven waar de ontwikkelingen aan moeten voldoen. Koopmans / Gewoonhout heeft op basis van deze richtlijnen een eerste ontwerp gemaakt en is vervolgens in gesprek gegaan met de omwonenden.

Tijdelijkheid

Mogen er in de tussentijd extra flexwoningen bij geplaatst worden? Of komt het afgesproken aantal er in een keer?
Het nu afgesproken aantal wordt in een keer geplaatst. Er is geen aanleiding om er later een aantal extra bij te plaatsen. Dat is ook niet de afspraak met de raad en de bewoners.

Is er een berekening waaruit blijkt hoe dit financieel opgebouwd is en waarom de kosten zo hoog zijn en 30 jaar nodig zou zijn?
We willen kwalitatief goede woningen, duurzaam zijn en er goed uitzien. Dat gaat gepaard met hogere kosten welke niet binnen 15 jaar terugverdiend kunnen worden. Om dergelijke woningen rendabel te kunnen exploiteren heb je daar zeker 30 jaar voor nodig. Na 15 jaar krijgen ze daarom op een andere locatie binnen de gemeente Oude IJsselstreek een tweede leven.

Wat gebeurt er met de mensen die er over 15 jaar wonen?
De flexwoningen zijn bedoeld als doorstroomwoningen. In de uitleglocaties en op andere locaties worden ook betaalbare permanente woningen voor deze doelgroepen gerealiseerd. De bewoners kunnen doorstromen naar een woning op de reguliere woningmarkt.

Korte huurovereenkomsten leiden vaak tot achteruitgang van de kwaliteit van de woningen.
We willen kwalitatief goede woningen die voldoen aan het permanente bouwbesluit en er goed uitzien en goed uit blijven zien. Met de ontwikkelende partij zullen daarnaast afspraken gemaakt worden over onderhoud gedurende de 15 jaar.

Worden de flexwoningen van de andere locaties die nu ontwikkeld worden, over 15 jaar naar de locatie in mijn buurt verplaatst?
De woningen worden niet verplaatst naar een van de andere locaties waar nu flexwoningen gerealiseerd worden.

Hoe tijdelijk is tijdelijk? Is er een maximum aantal jaren aangegeven?
De flexwoningen blijven maximaal 15 jaar op de huidige locatie staan en zullen daarna verplaatst worden naar een andere locatie waar deze woningen een tweede leven zullen krijgen.

Wat gebeurt er met de flexwoningen na die 10-15 jaar?
We maken voor de locatie afspraken voor maximaal 15 jaar met de ontwikkelende partij en dan worden de woningen verplaatst naar een andere locatie.

De technische levensduur van de woningen is langer dan 15 jaar. Is er na 15 jaar geen behoefte meer aan woningen?
Over 15 jaar zal ook nog behoefte zijn aan betaalbare woningen. Wij gaan er dan ook van uit dat voor deze woningen na 15 jaar nog voldoende marktvraag zal zijn van onder andere 1 en 2 persoons huishoudens. Vandaar dat de woningen na 15 jaar worden verplaatst naar een volgende locatie binnen de gemeente Oude IJsselstreek.

Wat gebeurt er over 15 jaar, wordt alles dan in de oude staat opgeleverd? Wordt alle infrastructuur weer weggehaald?
Als er geen andere plannen zijn voor deze locatie dan gaat alles er af en wordt het weer in de oude staat hersteld. De opdracht aan de realiserende partij zal 'opleveren in de oorspronkelijke staat' zijn.

Lossen tijdelijke woningen het probleem van de woningnood wel op?
Met de flexwoningen willen we een betaalbare oplossing bieden voor onder andere starters, jongeren en alleenstaanden. 

Waarom worden er geen permanente woningen gerealiseerd op deze locaties?
We hebben de afspraak dat de op de aangegeven locaties de woningen maximaal 15 jaar blijven staan; dus tijdelijk. Permanente bouw willen we laten landen op onder andere de uitleglocaties.

Woningnood

De wethouder benoemt dat er nu een woningtekort is, waarom is dit niet eerder voorzien op basis van demografische gegevens?
Woningbouw heeft lang stilgelegen vanwege bevolkingskrimp in de Achterhoek. Deze ontwikkeling is veranderd. Toen dat duidelijk werd is het beleid gedraaid en is er ingezet op nieuwbouw.

Flexwoningen en invulling locatie

Welke partijen gaan deze woningen realiseren?
De flexwoningen zullen worden gerealiseerd door Koopmans Bouwgroep BV / Gewoonhout.

Zijn de flexwoningen, gezinswoningen?
Nee, afhankelijk van het type hebben de woningen één of twee slaapkamers. De woningen zijn gericht op doorstroming naar de reguliere woningmarkt.

De woningen moeten aan BENG eisen voldoen, maar de locatie kent veel schaduw van bomen waardoor de zonnepanelen niet renderen.
Dit is een terechte opmerking. Dit is een technische vraag waar we rekening mee moeten houden ook qua positionering van de flexwoningen.

Van hoeveel parkeerplaatsen per woning gaan jullie uit? Vaak hebben mensen meer dan één auto.
Er is een parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning door het college vastgesteld. We zullen per locatie kijken naar een goede parkeeroplossing en een veilige situatie.

Komen er laadpalen bij de flexwoningen?
Er worden specifiek voor de flexwoningen geen laadpalen geplaatst.

Wat voor afvalsysteem komt er bij deze flexwoningen?
Dit verschilt per locatie. Er is per locatie een advies opgesteld met betrekking tot het afvalsysteem. 

Wat wordt de oppervlakte van de flexwoningen en eventueel de tuin?
Er zijn twee typen flexwoningen. De oppervlakte van de kleine unit zal zo’n 36m2 zijn. De grotere unit heeft een oppervlakte van zo’n 65m2 verdeeld over twee verdiepingen. De basis bestaat uit een woonkamer, keuken, één of twee slaapkamers en een badkamer. Eventueel komt er een berging en er zal ruimte zijn voor een terras, er zit geen grote tuin bij.

Verhuur

Hoe zit het met de huurprijzen in relatie tot investeerders i.v.m. rendement?
 Het moet gaan om sociale huurwoningen. We willen de huurprijzen borgen middels een huur- of erfpachtovereenkomst met de ontwikkelaar. In deze overeenkomst worden de maximale huurprijzen vastgelegd. Deze moeten onder de liberalisatiegrens blijven (de grens die bepaalt of een woning tot de sociale huursector behoort). Omdat met de huuropbrengst in 15 jaar geen sluitende exploitatie kan worden behaald, krijgen de woningen na 15 jaar een tweede leven op een volgende locatie. Dit wordt ook in de huur/erfpachtovereenkomst geregeld.

Voor jongeren tot 23 jaar mag de huurlast niet hoger zijn dan €450,- per maand, die komen dus niet meer in aanmerking?
Met de raad is afgesproken dat de woningen onder de sociale huurgrens worden verhuurd. De exacte huurprijzen zijn nog niet bekend.

Is er al nagedacht over de doorstroom en het huurcontract? Bijvoorbeeld in de vorm van een maximale verhuurperiode?
De bewoners zullen moeten doorstromen naar een volgende woning ongeacht de lengte van de huurovereenkomst. 

Waarom wordt een 3e partij betrokken als de gemeente toch alles gaat bepalen?
Het is geen kerntaak van de gemeente om woningen te bouwen, exploiteren en beheren.

Worden er voorwaarden gesteld aan de woningtoewijzing?
Wij bepalen de spelregels over de toewijzing aan specifieke doelgroepen. Daarbij is de ambitie voor toewijzing aan inwoners met een sociaaleconomische binding hoger dan de 50% die onlangs door het Rijk is aangekondigd. 

Wie gaat bepalen wie er in de woningen komen te wonen? Is de verhurende partij ook degene die de toekomstige huurders bepaalt?
Wij maken met de partijen afspraken over de woningtoewijzing in de huur- of erfpachtovereenkomst. De gemeente bepaalt voor welke doelgroepen de woningen bestemd zijn. Wij bepalen niet wie de uiteindelijke mensen zijn die er komen te wonen. Hiervoor zal Koopmans/Gewoonhout uiteindelijk verantwoordelijk zijn. Gedurende de 15 jaar zullen er regelmatig gesprekken gevoerd worden met Koopmans/Gewoonhout zodat zij zich aan de afspraken houden.

Vergelijkbare afspraken zijn er ook met de woningcorporaties. Die partijen hebben er ook belang bij dat de kwaliteit en de omgeving van de woningen gewaarborgd blijft.

Hoe gaat de aanmeldprocedure voor de huurders eruit zien en wanneer kun je je aanmelden?
Dat is nog niet bekend. Wanneer er meer informatie is over de mogelijkheden van inschrijving zullen wij dit op het platform bekend maken.

Kan de landelijke overheid bepalen of andere doelgroepen dan starters in de flexwoningen komen?
Elke gemeente krijgt vanuit het rijk een taakstelling voor de huisvesting van bijvoorbeeld statushouders. Voor de invulling van die taakstelling worden afspraken gemaakt met de woningcorporaties, zij zijn de eerste aangewezen instantie voor deze inwoners. Het rijk kan ons niet dwingen om statushouders te huisvesten in deze flexwoningen. Wel is het mogelijk dat er een aantal statushouders in de flexwoningen gehuisvest wordt maar het is zeker niet de bedoeling om deze volledig aan statushouders toe te wijzen.

Planning

Wanneer kunnen we de flexwoningen daadwerkelijk verwachten?
De omgevingsvergunningen zijn aangevraagd wanneer de bouw van start kan gaan is mede afhankelijk van de mogelijke bezwaren bij de ruimtelijke procedure.

Zit er rangorde in de locaties?
Nee, alle locaties zijn tegelijkertijd ontworpen en voor alle locaties zijn gelijktijdig de omgevingsvergunningen aangevraagd. 

Overig

Waarom wil Wonion de flexwoningen niet realiseren?
Wonion heeft een grote opgave voor het verduurzamen van hun bestaande woningen en wil daarnaast inzetten op het toevoegen van reguliere, permanente woningen.

Realisatie flexwoningen

Koopmans Bouwgroep bv is de partij die flexwoningen in de gemeente Oude IJsselstreek gaat bouwen. Na de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst op 29 augustus 2023 zijn de voorbereidingen voor het realiseren van de woningen op zes verschillende locaties in de gemeente gestart. Vanaf dat moment heeft Koopmans/Gewoonhout het project overgenomen. 

Wie zijn Koopmans Bouwgroep en geWOONhout?
Waardevol ontwikkelen en bouwen. Deze boodschap neemt Koopmans Bouwgroep, onderdeel van TBI, mee in het ontwikkelen, bouwen en renoveren van woningen en utiliteitsgebouwen. Wij realiseren daarom veilige, duurzame en mooie gebouwen, waar mensen met plezier wonen, werken, leren en hun vrije tijd doorbrengen. Daarvoor zoeken we altijd creatieve en innovatieve oplossingen, die we combineren met gedegen vakmanschap. Dat doen we al sinds 1942, toen Koopmans begon als klein familiebedrijf. Inmiddels zijn we onderdeel van TBI Holdings en zijn we gegroeid naar een ontwikkelende bouwonderneming met ruim 300 waardevolle medewerkers. www.koopmans.nl

geWOONhout, ook onderdeel van TBI, levert kant-en-klare houten woningmodules voor de realisatie van duurzame grondgebonden en gestapelde woningen. Compleet met installaties, keuken, toilet en badkamer. Op de bouwplaats hoeven de modules alleen nog maar te worden gemonteerd: eenvoudig, snel en efficiënt. En er zijn voldoende variatiemogelijkheden: van een 2 of 3 laags woning met een plat dak tot een 2 of 3 laags woning met kap. Onze modules zijn bovendien 100% Nederlands fabricaat én circulair. www.gewoonhout.nl

Hoe gaan de flexwoningen er ongeveer uitzien?
Een doorontwikkelde versie van de volgende woningen zullen worden geplaatst: www.koopmans.nl/flexwoningen-oude-ijsselstreek

Wat voor type flexwoningen worden er geplaatst?
Er worden 2 typen flexwoningen gerealiseerd. Het zal gaan om starterswoningen met een woonoppervlak van ongeveer 36m2 of 65m2. Voor meer informatie over deze woningen: www.koopmans.nl/flexwoningen-oude-ijsselstreek 

Voor welke prijs gaan de flexwoningen verhuurd worden?
Dit zal later in het traject bekend worden.

Hoe lang kunnen de flexwoningen blijven staan?
De woningen zullen maximaal vijftien jaar blijven staan om vervolgens mogelijk te verhuizen naar een andere locatie binnen de gemeente Oude IJsselstreek.

Waar worden de flexwoningen gebouwd?
Er zijn op dit moment een aantal locaties bepaald. Dit zijn:

• De Borgsche Rieten, ter hoogte van de van Wischstraat in Terborg
• De Eikenlaan, ter hoogte van de Korenbloemstraat in Varsseveld
• Het Haam, ter hoogte van de kruising met de Rusthuisweg in Varsseveld
• De Walseweg, nabij de Rozenstraat in Gendringen
• De Weverstraat in Varsselder
• De Zeskamp, ter hoogte van de kruising met de Hogeweg in Ulft

Wanneer duidelijk is op welke locaties gestart gaat worden zullen wij dit bekend maken.

Er is nu getekend, wat zijn de eerstvolgende stappen en wie komen er te wonen?
De gemeente bepaalt voor welke doelgroepen de woningen bestemd zijn. Koopmans/Gewoonhout is uiteindelijk verantwoordelijk voor wie er komen te wonen. Zij gaan de woningen bouwen en ook verhuren.
Koopmans heeft een website ingericht speciaal voor dit project in Oude IJsselstreek. Hier vindt u veel informatie: www.koopmans.nl/flexwoningen-oude-ijsselstreek
Hier kunt u ook uw contactgegevens achterlaten als u geïnteresseerd bent en op de hoogte wilt blijven.